Lorsqu’un investisseur achète un EHPAD, il signe un bail commercial avec le gestionnaire : ce bail est rattaché à son statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Il est possible de revendre son EHPAD sans que la durée du bail soit toutefois échue. Nos explications.
Les conditions relatives à la durée du bail commercial
Tout d’abord, il est important de noter que les dispositions relatives à la durée du bail commercial dépendent en particulier du gestionnaire ou du type de la résidence (neuve en VEFA ou de seconde main à rénover, etc.). Cette durée est fixée librement par les deux parties, avec toutefois une durée moyenne de 12 ans conclue au moment de la signature du contrat.
Que la durée du bail soit échue ou non, il est tout à fait possible de revendre l’EHPAD : le bail est alors repris par le nouvel investisseur entrant. À l’inverse, si l’investisseur souhaite conserver son EHPAD et que le bail arrive à son terme, les deux parties (gestionnaire et loueur) se rapprochent afin de le renouveler.
Les conditions minimales de détention de l’EHPAD
La détention est obligatoire pendant une certaine durée dans la mesure où l’EHPAD fait l’objet d’un dispositif défiscalisant. Par exemple, si l’investisseur a souscrit à la loi Censi-Bouvard, qui lui permet de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 11% pendant une durée de neuf ans. Par conséquent, le bail commercial ne peut être cédé avant le terme des neuf ans. La réduction de l’impôt en effet ne concerne que l’investisseur ayant souscrit au dispositif, et non le nouvel acheteur.
Si malgré tout le loueur décide de revendre votre EHPAD avant l’échéance des neuf ans, il doit reverser à l’administration fiscale le montant intégral de la carotte fiscale qu’il a recueilli. Ce qui va affecter le rendement de son activité.
Bail commercial et LMNP
À la différence du cas que nous venons d’évoquer, la revente de l’EHPAD avec le statut de LMNP est permise à tout moment. Rappelons que le LMNP permet au nouvel investisseur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que l’investisseur sortant, mais cette fois-ci par rapport à sa propre situation fiscale.
S’il est soumis au régime réel d’imposition, ce sont ses frais et charges qui seront déduits de son impôt sur le revenu. De plus, il profite de l’amortissement calculé aussi bien sur l’immobilier que sur le mobilier. Si le nouvel investisseur est soumis au régime micro BIC, l’abattement de 10% opéré par le fisc s’applique sur son IR.
Quand est-il opportun de revendre son EHPAD ?
Comme nous l’avons expliqué plus haut, la revente dépend de plusieurs variables. Elle peut se faire à tout moment, sauf lorsque l’EHPAD fait l’objet d’une défiscalisation, par exemple sous Censi-Bouvard. De même, il vaut mieux attendre que l’amortissement ait été correctement réalisé, soit au bout d’une quinzaine ou d’une vingtaine d’années de détention. Ceci afin de profiter des meilleurs rendements possibles, puisque cet amortissement sera défalqué de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.
Se tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine avant de revendre
Dans tous les cas, il vaut mieux obtenir l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine avant la revente de son EHPAD. Tout en sachant que l’EHPAD avant tout, c’est de l’immobilier : la pierre fait partie des placements les plus rentables depuis quelques années et pour les années à venir encore. De plus, rappelons que l’EHPAD concerne les personnes âgées dépendantes : celles-ci vieillissent longtemps, ce qui provoque une hausse de plus en plus marquée de la demande en logement conformément à leurs attentes et à leurs besoins.
Tout ce qu’il faut savoir sur la revente d’un EHPAD, c’est sur euodia.fr, le site des spécialistes de l’investissement en résidence senior médicalisée.
