Vous pouvez tout à fait devenir propriétaire d’un immobilier sans avoir à payer d’impôt ou de taxe, et sans avoir à programmer des travaux d’entretien et de réparation. Pour cela, vous aurez besoin de l’acheter en démembrement, et plus précisément en nue-propriété. Avant d’entrer en détail sur les avantages qu’offre cette option, rappelons avant tout ce qu’est le démembrement ainsi que son fonctionnement.
Morcellement temporaire des droits de la pleine propriété
Un bien démembré donne lieu au morcellement des droits de la pleine propriété, lesquels sont la nue-propriété et l’usufruit. Deux individus – dont l’un peut être une personne morale, notamment l’usufruitier – jouissent alors chacun de ces droits susmentionnés. C’est sur une période temporaire que le démembrement est mis en place, généralement sur une vingtaine d’années. À son expiration, l’usufruit disparaît et le bien revient totalement au nu-propriétaire avec tous les droits de la nue-propriété.
Les droits et les obligations de l’usufruitier
L’individu qui achète en nue-propriété ne jouira ni de l’occupation de l’immobilier, ni des fruits de la mise en location : ce sont les droits qui reviennent à l’usufruitier. C’est donc celui-ci qui va s’acquitter de la taxe d’habitation, de la taxe foncière ainsi que de l’impôt foncier (s’il loue nu) ou des bénéfices industriels et commerciaux (s’il loue meublé). Il sera aussi imposé à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c’est lui qui jouit immédiatement des principaux avantages sur l’exploitation ou l’occupation du bien.
L’usufruitier signe un bail avec son locataire, selon les conditions fixées par les deux parties et sans l’intervention du nu-propriétaire. Si l’usufruitier occupe lui-même le bien, il est tenu de prendre en main les travaux d’entretien ainsi que les petites réparations. Le nu-propriétaire endosse cependant la prise en charge des gros travaux.
Quels avantages d’acheter en nue-propriété ?
Acheter en nue-propriété, c’est tout d’abord faire l’acquisition du bien suivant une décote intéressante, puisque l’achat ne porte pas sur la pleine propriété. Le nu-propriétaire détient déjà les murs de l’immobilier pendant toute la durée du démembrement ; comme il s’agit de la « pierre », celle-ci prendra de la valeur au fil du temps. Arrivé au moment de l’expiration du montage, non seulement l’immobilier aura été valorisé, mais le nu-propriétaire le récupère aussi en pleine propriété.
Il aura alors le choix entre :
- la revente : il réalise alors une très intéressante plus-value
- la mise en location : il jouit à son tour des loyers qui pourront compléter ses revenus ou sa retraite
- l’occupation du bien
- la donation à ses futurs héritiers. À partir de ce moment-là, il pourra penser à préparer la transmission. La donation entre vifs ou entre époux est un excellent outil dédié à cet effet ; elle tient compte d’un abattement qui viendra amoindrir sa valeur.
Par ailleurs, acheter en nue-propriété, c’est échapper au paiement des impôts cités plus haut. Le nu-propriétaire aura donc eu l’occasion de défiscaliser tout au long de la période du démembrement, tout en étant partiellement propriétaire du bien.
Faire le bon choix de l’usufruitier
L’usufruitier est celui qui va occuper ou exploiter le bien : il convient de le choisir avec soin afin que le nu-propriétaire puisse récupérer l’immobilier en bon état à l’issue du démembrement.
Nu-propriétaire et usufruitier établiront un état des lieux préalable au moment de la signature du contrat. La revente et la transformation du bien par l’usufruitier sont interdites. De même, le nu-propriétaire ne peut décider unilatéralement de mettre le bien en vente tant que le démembrement est encore activé. Quant à la récupération de la nue-propriété, elle se fait de manière automatique, sans qu’il soit question de paiement de taxe ou de droits quelconques.
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