Si vous vous lancez dans l’investissement locatif, songez à tous les avantages que procurent la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce statut fiscal est particulièrement avantageux et est à l’origine d’un excellent rendement locatif pendant toute la durée de votre exploitation immobilière.
Les atouts de la LMNP
C’est la défiscalisation qui constitue le principal atout de la LMNP. Si vous êtes sous le régime réel d’imposition, votre réduction d’impôt s’étend sur plusieurs dizaines d’années en raison de la déduction de vos charges et surtout de celle des amortissements issus de l’immobilier et du mobilier. Vous récupérerez votre TVA si vous investissez dans une résidence avec services neuve.
Avec le régime micro BIC en revanche, ce sera un abattement de 50% déduit de vos revenus imposables qui constituera votre réduction fiscale. Vous pouvez aussi combiner ce régime avec la loi Censi-Bouvard si vous avez acquis un logement neuf.
L’absence d’engagement sur la durée fait partie des autres avantages dont vous tirez profit de la LMNP. En effet, vous êtes libre d’exploiter aussi longtemps que vous le souhaitez, et libre de revendre à tout moment. Cela sauf si vous êtes sous le régime Censi-Bouvard qui nécessite de verrouiller votre bail sur 9 ans pour accéder à une réduction fiscale de 11%.
Quelques contraintes
Mettre en location un bien loué meublé comporte quelques contraintes, dont l’obligation de déclarer l’activité auprès du greffe du Tribunal de commerce. Il s’agit en effet d’une activité commerciale qui nécessite l’obtention d’un numéro SIREN. En étant un micro-entrepreneur, vous vous engagez par ailleurs, à faire tenir une comptabilité en bonne et due forme, ce qui requiert l’intervention d’un expert-comptable LMNP.
Faire appel à une SARL de famille pour la location meublée ?
Si vous ne souhaitez pas investir directement dans l’immobilier physique, vous pouvez souscrire à des parts de SARL de famille afin de bénéficier de tous les atouts de la LMNP. Ce sont donc ces parts que vous gérez, et non l’immobilier en direct, avec tous les avantages fiscaux qui vous sont répercutés.
C’est un gérant qui se charge alors de l’exploitation du logement, tandis que vous encaissez vos revenus locatifs en rapport avec votre quote-part. Attention, car vous devez être obligatoirement membre d’une même famille pour accéder aux parts de ladite SARL de famille. Cela à la différence des parts de SCI (société civile immobilière) dans le cadre de la location nue. Dans ce cas, en effet, les parts sont accessibles à tout individu.
LMNP ancien ou LMNP neuf ?
Ces deux options comportent tous deux des avantages et des inconvénients.
Les atouts issus du neuf : pas de travaux à réaliser pendant les 6 premières années au moins, une meilleure attractivité en termes de locataires, grâce à la sobriété énergétique du logement (construit suivant les normes RT 2012 et labellisé BBC 2005 entre autres).
Les points forts qui proviennent de l’ancien : les frais de notaire sont nettement moins élevés. Si vous investissez dans une résidence avec services, cette dernière génère déjà des loyers : pas de carence locative donc, et un meilleur rendement. Par ailleurs, les biens anciens bénéficient d’un emplacement privilégié, en particulier en plein centre-ville, d’où une demande locative encore meilleure.
Quelles différences entre LMNP et LMP ?
Si vos recettes locatives annuelles excèdent un certain montant et qu’elles sont supérieures à vos revenus actuels, vous devenez un loueur en meublé professionnel (LMP). De plus, vous devez investir dans une résidence avec services pour devenir LMP. Vous percevez des BIC professionnels – tandis que vos revenus locatifs sont des BIC non professionnels dans le cadre de la LMNP.
